Gayrimenkul piyasasında uzun süredir beklenen “reel düşüş” sinyalleri Ocak 2026 verileriyle iyice netleşti. Artık konut fiyatları enflasyonun hızına yetişemiyor; bu da yatırımcı için “reel kayıp”, alıcı için ise “fırsat” anlamına geliyor. İstanbul ve Ankara yıllık bazda yerini korumaya çalışırken, İzmir’de hem satılık hem kiralık tarafında dikkat çeken bir gerileme yaşanıyor. Kiralık konut talebinde mevsimsel bir kıpırdanma olsa da fiyatlar reel olarak aşağı çekilmeye devam ediyor.
İşte il il, rakam rakam konut piyasasının Ocak 2026 karnesi:
Satılık Konut Piyasasında Son Durum
Ülke Geneli
Reel Fiyat Değişimi: % -1,9 (Yıllık bazda negatif bölgede)
Konut Talebi: Aralık ayına göre %7,5 arttı.
Cari Fiyat Endeksi: 3,9 puan düşerek 154,1 seviyesine geriledi.
İstanbul
Yıllık Reel Fiyat Artışı: %1,1
Ortalama Metrekare Fiyatı: 60.625 TL
Piyasa Notu: Fiyatlar enflasyona karşı direniyor ve ılımlı bir artış sergiliyor.
Ankara
Yıllık Reel Fiyat Artışı: %3,2
Ortalama Metrekare Fiyatı: 35.938 TL
Piyasa Notu: Üç büyük il arasında reel fiyatı en çok artan şehir Ankara oldu.
İzmir
Yıllık Reel Fiyat Değişimi: % -3
Ortalama Metrekare Fiyatı: 50.000 TL
Piyasa Notu: İzmir’de konut fiyatları enflasyonun altında kalarak reel olarak değer kaybetti.
Kiralık Konut Piyasası ve Kira Endeksi
Genel Görünüm
Türkiye Geneli Reel Kira Değişimi: % -2,1 (Yıllık)
Kiralık Konut Talep Endeksi: Geçen aya göre %8,9 yükseldi (Mevsimsel artış).
Reel Kira Fiyat Endeksi: 166,4 seviyesine düştü.
İstanbul
Yıllık Reel Kira Artışı: %6,5
Aylık Reel Değişim: % -1,3
Kira Endeksi: 186,2
Ankara
Yıllık Reel Kira Artışı: %2
Aylık Reel Değişim: % -2,5
Kira Endeksi: 245,3
İzmir
Yıllık Reel Kira Değişimi: % -6,3
Aylık Reel Değişim: % -2,7
Kira Endeksi: 191,2
Ocak 2026 verileri gösteriyor ki; konut piyasasında fiyatlar “kağıt üzerinde” (nominal) artsa da alım gücü ve enflasyon karşısında reel bir gerileme içerisinde. Özellikle İzmir hem satılık hem kiralıkta reel düşüşün en belirgin yaşandığı büyükşehir olarak öne çıkıyor.
